Anschlussfinanzierung fürs Haus: Darauf sollten Immobilienbesitzer achten

Die Tilgung eines Immobilienkredits zieht sich bei den meisten Hausbesitzern über Jahrzehnte. Und spätestens mit dem Ablauf der Zinsbindung reift der Gedanke über eine Anschlussfinanzierung. Die Möglichkeiten für die Kreditnehmer sind vielfältig und es zeigt sich, dass eine frühe Planung der Anschlussfinanzierung zu einer entspannten Tilgung beiträgt.

Anschlussfinanzierung

Obwohl die Immobilienpreise in Deutschland regional stark schwanken, lässt sich doch ein Mittelwert der Tilgungsdauer ermitteln: Im Durchschnitt benötigen Hausbesitzer oder Wohnungsbesitzer in der Bundesrepublik 27 Jahre, um den Kredit ihres Eigenheims abzubezahlen. Die Statistik wurde von der Postbank erhoben und verglich, wie lange Durchschnittsverdiener benötigen, um einen Wohnraum von 110 Quadratmetern zu finanzieren. Eine Tilgung von 27 Jahren bedeutet jedoch auch, dass eine einzelne Finanzierung nicht ausreicht. Aufgrund von Kredit-Laufzeiten und Zinsbindungen ändern sich die Voraussetzungen für den laufenden Kredit und es macht in fast allen Fällen Sinn, sich über eine Anschlussfinanzierung Gedanken zu machen – am besten so früh wie möglich.

Forward Darlehen: Die Anschlussfinanzierung mit Wette auf die Zukunft

320.000 Euro – so viel kostet ein Einfamilienhaus mit Grundstück in Deutschland im Schnitt. Heruntergebrochen auf die 27 Tilgungsjahre, ergibt sich eine jährliche Belastung von knapp 12.000 Euro ohne einberechnete Zinsen. Bei der Erstfinanzierung geben die meisten Banken eine Laufzeit von zehn Jahren aus. Laufzeit bedeutet in diesem Fall, dass die Zinsen, in diesem Zeitraum nicht veränderbar sind. Im Bankwesen wird von der Sollzinsbindung gesprochen. Das gibt sowohl den Banken Planungssicherheit als auch den Kreditnehmern. Doch was passiert nach der Zinsbindung und wie lässt sich die Anschlussfinanzierung besonders günstig realisieren? Kreditnehmer versuchen durch eine langfristige Planung der Anschlussfinanzierung, auch zukünftig niedrige Zinsen für den Kredit zu erhalten.

Dazu passt das Forward Darlehen besonders gut. Das Forward Darlehen ist eine Spekulation auf in Zukunft steigende Zinsen. Die Anschlussfinanzierung geht davon aus, dass die Zinsen nicht auf dem niedrigen Niveau bleiben. Deshalb wird ein neuer Kredit angeboten, der bereits während des bestehenden Vertrags abgeschlossen wird. Das Besondere am Forward Darlehen: Die Kreditzinsen orientieren sich am aktuellen Finanzmarkt – der Kreditnehmer profitiert von niedrigen Zinsen und muss sich nicht über die Unklarheiten der Zukunft Gedanken machen. Sobald der aktuelle Vertrag ausläuft, greift das Forward Darlehen und beginnt als neuer Kredit – ganz normal mit einer festen Laufzeit und als Annuitätendarlehen. Die Planungssicherheit der Anschlussfinanzierung lassen sich Banken mit einem leicht erhöhten Zins bezahlen.

Im Rahmen der Umschuldung Richtung Anschlussfinanzierung bestehen einige Kreditinstitute auf eine Absicherung gegen Zahlungsunfähigkeit. Diese besondere Art der Versicherung kommt häufig zum Tragen, wenn beispielsweise ein Ehepartner die größte finanzielle Last der Tilgung des Kredits stemmt. Die Restschuldversicherung sichert sowohl den zweiten Kreditnehmer als auch die Bank vor Krankheit oder Todesfall des Hauptkreditnehmers ab. Für Ehepartner oder Kredit-Gemeinschaften stellt die Restschuldversicherung eine gute Möglichkeit dar, um etwaigen Zahlungsproblemen durch höhere Gewalt zu entgehen. Allerdings steigt durch die Einmalzahlung der Versicherung auch der Kreditrahmen. Es ist deshalb zu überlegen, ob die finanzielle Absicherung durch die Restschuldversicherung oder durch eine Lebensversicherung geregelt werden soll.

Anschlussfinanzierung

Prolongation: Der einfache Weg im Dschungel der Anschlussfinanzierung

Eine weitere Art der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation. Dabei wird der Kreditvertrag bei der bestehenden Bank an die aktuelle Marktsituation angepasst und verlängert. Für Kreditnehmer steht besonders die Einfachheit im Vordergrund: Das Kreditinstitut kennt die Eigenheim-Besitzer bereits und kann auf finanzielle Auskünfte oder das Einreichen der Arbeitsverträge inklusive Neuberechnung der Kreditsumme verzichten. Änderungen am Grundbuch entfallen ebenfalls. Dennoch gilt: Vergleichen lohnt sich! Nur wenn die Restschuld beim Kreditinstitut besonders niedrig ist, kann die Prolongation ohne weitere Recherche durchgeführt werden. Ist dies nicht der Fall, müssen sich Kreditnehmer nach Alternativen umschauen; und in ihre Berechnung mit einfließen lassen, dass sowohl Notarkosten als auch Kosten für die Änderung am Grundbuch anfallen.

Allerdings lässt sich mit ein bisschen Planung auch die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank mit niedrigen Zinsen realisieren. Wer bereits während der ersten Finanzierungsrunde einen oder mehrere Bausparverträge über die Restsumme abschließt, sichert sich eine Anschlussfinanzierung mit festgelegtem Zinssatz. Einige Kreditinstitute bieten sogar Bausparverträge mit einem Zinssatz an, der unter dem aktuellen Standard liegt. Der Gedanke dabei ist klar: In Zeiten niedriger Zinsen binden die Kreditinstitute Immobilienbesitzer langfristig an sich und generieren neben den Zinsen des Kreditvertragsnoch Kapital durch den Bausparvertrag. Die Kreditnehmer werden im Gegenzug mit dauerhaft niedrigen Zinsen für ihre Treue belohnt und umgehen den kostenintensiven Umschuldungsprozess zu einem neuen Kreditinstitut.

Umschuldung zum neuen Kreditinstitut: Klassiker mit kleinen Hürden

Nach vielen Jahren der Tilgung des Initial-Kredits ist es ratsam, bei der Anschlussfinanzierung die Angebote anderer Banken zu betrachten. Die Höhe der Zinsen ändert sich im Laufe der Tilgung immer wieder. Zum Vergleich. Wer zwischen 1990-1993 eine Hausfinanzierung haben wollte, bezahlte bis zu elf Prozent Zinsen. Bereits fünf Jahre später lag der Zinssatz nur noch bei etwa sechs Prozent. Die Ersparnisse bei der Umschuldung waren enorm. Eine solch massive Ersparnis gibt es in der aktuellen Niedrigzins-Phase nicht. Dennoch lohnt es sich, einen genauen Blick auf die Zinsen im Zeitraum der Umschuldung zu werfen.

Eine Umschuldung wird in der Regel erst mit dem Ablauf der Sollzinsbindung möglich. Nach dieser Zeit besteht ein Kündigungsrecht, von dem die meisten Kreditnehmer gebrauch machen. Wer dennoch vorab aus dem Kreditvertrag entlassen werden möchte, muss gewisse Anforderungen erfüllen. Wird beispielsweise ein Umbau der Immobilie und eine damit einhergehende Nachfinanzierung notwendig, kann der Kreditnehmer von einem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen, wenn die Bank die Erhöhung des Kreditrahmens verweigert. Auch ein Verkauf des Hauses oder der Wohnung und eine damit einhergehende Beendigung der Tilgung kann eine Sonderkündigung bedingen. Aber Achtung: Viele Banken halten sich für diesen Fall die Möglichkeit offen, auf eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bestehen.

Anschlussfinanzierung

Im Regelfall wird die Erstfinanzierung etwa sechs Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung in eine Umschuldung gebracht. In diesem Zeitraum ist der Abschluss einer Anschlussfinanzierung und die Verlagerung der restlichen Finanzierungssumme möglich. Wie bereits vorab erwähnt, sollte die Änderung des Gläubigers im Grundbuch in die Neuberechnung mit eingebracht werden. Da die notariellen Kosten bundesweit einheitlich gestaltet sind, müssen Kreditnehmer beim Wechsel der Bank mit Mehrkosten in Höhe von 0,3 Prozent der verbleibenden Finanzierungssumme rechnen. Sind noch 200.000 Euro ausstehend, erhöht sich der Finanzierungsbetrag virtuell um 600 Euro. In den meisten Fällen lohnt sich eine Umschuldung für den Kreditnehmer dennoch. Selbst eine scheinbar geringe Änderung des Sollzins im Bereich von 0,3-0,5 Prozent bedeutet eine Ersparnis von mehreren tausend Euro über die Finanzierungsdauer gerechnet. Die geringeren Zinsen ermöglichen außerdem eine schnellere Tilgung.

Sondertilgung: Nach der Zinsbindung über Einmalzahlung nachdenken

Mit dem Ablauf der ersten Finanzierung steht den meisten Kreditnehmern die Möglichkeit offen, ohne Gebühren eine Sondertilgung zu leisten. Eine Sondertilgung ist eine Einmalzahlung, die den Kreditrahmen senkt und damit die verbleibende Kreditsumme nach unten treibt. Der Vorteil einer Sondertilgung vor der Umschuldung: Die niedrig Kreditsumme erleichtert die Verhandlung mit potentiellen Kreditinstituten. Die meisten Banken sind eher gewillt, niedrige Zinsen zu vergeben, wenn der Kreditrahmen niedrig ist. Es gilt die Faustregel: Je niedriger der Finanzierungsrahmen, umso besser die Konditionen.

Wer vor dem Ende der Zinsbindung eine Sondertilgung leisten möchte, muss genau in den abgeschlossenen Kreditvertrag schauen. Viele Kreditinstitute lassen sich die Möglichkeit der Sondertilgung und die damit verbundene Senkung der Finanzierungssumme mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Wer also sicher ist, während der Zinsbindung keine Sondertilgung zu leisten, sollte dies bei der Kreditnahme berücksichtigen und erst im Bereich der Anschlussfinanzierung die Kreditsumme drücken.

Fazit zur Anschlussfinanzierung: Die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung sind vor allem für Kreditnehmer interessant, die mittelfristig auf günstige Zinsen setzen. Sowohl Forward Darlehen als auch der Einsatz eines Bausparvertrags setzen darauf, aktuelle Niedrigzinsen langfristig zugänglich zu machen. Wer vom Sicherheitsaspekt ein wenig zurücktritt und mit keiner Veränderung am Zinsmarkt rechnet, kann jedoch mit der Umschuldung bis zum Ende der Sollzinsbindung warten und auf eine günstige Anschlussfinanzierung hoffen.

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Über Marco Mahling

Marco Mahling ist als unabhängiger Finanz- und Versicherungsmakler tätig im Raum München und Ingolstadt, online berät er seine Kunden aber aus ganz Deutschland. Er ist gelernter Bankkaufmann, zertifizierter Fondsspezialist (TÜV-Süd), Experte für private Vorsorge (DMA), qualifizierter Berater zur Riester-Rente sowie Fachmann für Vorsorgemanagement und berät seine Kunden in den Bereichen Ruhestandsplanung, private Krankenversicherung und Immobilien.

Auf Bewertungsplattformen im Internet lässt er sich von seinen Kunden bewerten und hat auf dem Portal von WhoFinance mehr als 500 Referenzen. Über seinen Blog hält er seine Interessenten auf dem Laufenden und informiert seine Kunden regelmäßig per Newsletter.

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