Kündigung auf Eigenbedarf: den Eigenbedarf richtig anmelden

Eigentümer von Immobilien können eine Kündigung auf Eigenbedarf anmelden

Kündigung auf Eigenbedarf: den Eigenbedarf richtig anmelden
Kündigung auf Eigenbedarf: den Eigenbedarf richtig anmelden

Eine gekaufte Immobilie vermieten ist ein lukrativer Weg, Kapital anzulegen und Mietzins zu erwirtschaften. Was ist aber, wenn der Eigentümer Eigenbedarf anmelden möchte, um das Haus oder die Einliegerwohnung selber zu beziehen? Hier ist ein exaktes Vorgehen seitens des Vermieters wichtig, damit eine Kündigung auf oder bei Eigenbedarf auch von Erfolg gekrönt ist. Die folgenden Hinweise sind so für Sie als Vermieter oder als Mieter von großer Wichtigkeit, wenn es um die Kündigung auf Eigenbedarf geht oder man den Eigenbedarf richtig anmelden möchte.

Eigenbedarf anmelden muss begründet sein

Generell hat ein Vermieter das Recht auf Kündigung auf oder bei Eigenbedarf. Hierbei kann auch ein Bedarf für Verwandte ersten Grades und weiter entfernte Verwandte Geltung finden. Dennoch genießt der Mieter hier auch noch einen gewissen Schutz: Ein Selbstgänger ist eine solche Kündigung auf oder bei Eigenbedarf nicht. Die Gründe müssen unbedingt der Wahrheit entsprechen und auch beweiskräftig belegt sein. Auch müssen Fristen und Regularien eingehalten, Ausnahmen bedacht werden Die Kündigungsfrist ist gemäß §573c BGB abhängig von der Wohndauer des Mieters und beträgt mindestens drei Monate und maximal neun Monate. Einen größeren Schutz genießen etwa ältere und kranke Mieter, denen ein Umzug eventuell nicht mehr zugemutet werden kann. Doch die Gerichtsurteile in solchen Fällen sind nicht immer gleichlautend (siehe weiter unten Widerspruchsrecht).

eine evtl. Kündigungssperrfrist beachten

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage über einen Bauträger kaufen so ist darüber hinaus zu prüfen, ob evtl. eine Kündigungssperrfrist vorliegt. Diese kann von den einzelnen Bundesländern durch Verordnungen erlassen werden und nach dem Kauf der Eigentumswohnung bis zu 10 Jahre betragen. In Hamburg und München wird diese Frist sehr oft maximal ausgenützt, in Berlin beträgt diese Frist in einigen Bezirken 7 Jahre. Eine Sperrfrist gilt allerdings nur bei einem in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietobjekt, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits dort gewohnt hat. Bei diesem Fall kann die Kündigung zum Eigenbedarf erst nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden.

Kündigung schriftlich übermitteln

Wollen Sie als Vermieter und Eigentümer Eigenbedarf anmelden, so müssen Sie die Kündigung dem Mieter schriftlich zukommen lassen. Die Zustellung müssen Sie als Vermieter beweisen und dabei wäre es zu empfehlen, wenn Sie das Kündigungsschreiben durch einen Boten oder per Einwurf-Einschreiben zustellen lassen.

Kündigung bei Mietstreitigkeiten?

Wenn Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden, während Sie sich in aktenkundigen Mietstreitigkeiten befinden, machen Sie sich unglaubwürdig. Hier haben deutsche Gerichte schon klagenden Mietern Recht gegeben, die in der Kündigung eine Fortsetzung der Mietstreitigkeiten mit anderen Mitteln sahen. Der lange Atem kann sich hier für Sie als Mieter auszahlen: Wenn die benannte Situation des Eigenbedarfs nach Auszug aus der Wohnung gar nicht eintritt, können Sie den Vermieter auf Schadensersatz verklagen und etwa Umzugskosten und eventuell höhere Miete der neuen Wohnung geltend machen. Als Vermieter sollten Sie darüber nachdenken, einen Vergleich vorzuschlagen: Bieten Sie dem Mieter eine angemessene Umzugskostenbeihilfe an und verzichten Sie auf eine Endrenovierung Ihrer Wohnung. Ein Mieter, der sich auf einen Vergleich dieser Art eingelassen hat, kann später keine Ansprüche mehr stellen, auch wenn er dann noch einen vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen könnte.

Widerspruchsrecht des Mieters beachten

Der Vermieter muss bei einer Kündigung auf Eigenbedarf dem Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Ein Widerspruch muss mind. zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Nach §574 BGB kann der Mieter der Kündigung auf Eigenbedarf nur dann widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet. Die besondere Härte kann dann vorliegen, wenn der Mieter bereits älter ist oder schon sehr lange in der Wohnung wohnt. In diesem Fall wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt.

Vorhandene Alternativwohnung muss angeboten werden

Wie in vielen anderen Bereichen im Leben ist es am besten, wenn sich zwei strittige Parteien einigen können. Daher müssen die Fälle, in denen Vermieter Eigenbedarf anmelden, immer im Detail geprüft werden. Es gibt meist Spielraum für Vergleiche. Gerichte entscheiden nach Verhältnismäßigkeit, und das macht, von außen betrachtet, die Situation bei Kündigung auf oder bei Eigenbedarf so unübersichtlich und schwer übertragbar. Im Sinne des Vermieters wurde bei Fällen entschieden, wenn bei Trennung eines Ehepaars ein Wohnungsbedarf des Vermieters entsteht. Auch wurde einem Vermieter mit seiner Kündigung auf oder wegen Eigenbedarf Recht gegeben, der ein Au-Pair-Mädchen als Hausangestellte unterbringen wollte. Trotz der schwer auslotbaren Rechtslage sollten Sie als Vermieter die Kündigungsgründe nicht dramatisieren und dabei die Wahrheit stückweise verlassen.
In Gerichtsurteilen wird aber auch oft vom Gebot der Rücksichtnahme gesprochen. Das will sagen: Wenn Sie als Mieter Kenntnis haben, dass Ihr Vermieter, der für Ihre Wohnung Eigenbedarf anmelden will, eine andere Wohnung verfügbar anbieten könnte, dann sprechen Sie ihn darauf an. Solcher Sachstand kann die Kündigung auf oder bei Eigenbedarf rechtlich als unwirksam machen und bietet gute Argumente, sich am Ende vielleicht doch auch zu einigen. Dazu finden Sie einen verlinkten Artikel von Focus-Online:

Auch der Immobilienverband Deutschland IVD hat auf seiner Homepage über die Kündigung wg. Eigenbedarf etwas geschrieben. Nachlesen können Sie das hier:

Musterschreiben als Download

Anbei können Sie zwei Schreiben als Muster downloaden für die Kündigung wegen Eigenbedarf und für Ihre Unterlagen verwenden:

Mehr dazu lesen kann man auch auf Wikipedia (Kündigung auf Eigenbedarf ) oder beim Mieterbund (Kündigung wegen Eigenbedarf).

Über Marco Mahling

Marco Mahling ist als unabhängiger Finanz- und Versicherungsmakler tätig im Raum München und Ingolstadt, online berät er seine Kunden aber aus ganz Deutschland. Er ist gelernter Bankkaufmann, zertifizierter Fondsspezialist (TÜV-Süd), Experte für private Vorsorge (DMA), qualifizierter Berater zur Riester-Rente sowie Fachmann für Vorsorgemanagement und berät seine Kunden in den Bereichen Ruhestandsplanung, private Krankenversicherung und Immobilien.

Auf Bewertungsplattformen im Internet lässt er sich von seinen Kunden bewerten und hat auf dem Portal von WhoFinance mehr als 500 Referenzen. Über seinen Blog hält er seine Interessenten auf dem Laufenden und informiert seine Kunden regelmäßig per Newsletter.

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