Wann Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können

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Beim Erwerb einer Immobilie greift der Staat tief in die Taschen der Käufer. Die ‚Grunderwerbsteuer‘ genannte Abgabe trägt einen irreführenden Namen, denn sie wird auf den Wert der ganzen Immobilie angesetzt, und keineswegs nur auf den des Baugrunds. Der Steuersatz beträgt bescheiden klingende 3,5% – es muss allerdings bedacht werden, dass beim Immobilienkauf große Summen bewegt werden. 3,5% auf 250.000,- Euro sind eben auch schon 8750,- Euro. Dazu kommt, dass die einzelnen Bundesländer jeweils noch individuell an der Steuerschraube drehen dürfen.

So kann es vorkommen, dass 6,5% Grunderwerbsteuer fällig werden. Wohl dem, der die Immobilie nicht in einem Bundesland, sondern in einem Freistaat erwirbt: sowohl Sachsen als auch Bayern haben immer noch 3,5% als Steuersatz.

Methode Nr. 1 – Bundesland wählen

Es versteht sich von selbst, dass in Situationen, in denen der Käufer die Wahl hat, er sich vorher erkundigt, welches Land welchen Steuersatz erhebt. Schon zwei Prozentpunkte gespart kann eine Menge Geld bedeuten.

Methode Nr. 2 – selber bauen oder Wert des Gebäudes herunterrechnen

Grunderwerbsteuer absetzenDie Grunderwerbsteuer wird immer zu dem Zeitpunkt erhoben, an dem die notarielle Beurkundung stattfindet. Steht zu diesem Zeitpunkt ein Gebäude auf diesem Grundstück, dann ist dies fest damit verbunden, und dessen Wert wird mit versteuert. Stehen bewegliche Gegenstände auf dem Grund, zum Beispiel Maschinen, so fallen diese nicht unter die Besteuerung.

Ist das Grundstück unbebaut, so fällt die Steuer nur auf den Wert des Grundes an. Ein später darauf errichtetes Gebäude wird also nicht besteuert. Hier verbergen sich allerdings juristische Fallstricke. Dem Finanzamt muss dargestellt werden, dass der Grund nicht mit der Absicht der Bebauung erworben wurde.

Es ist rechtlich gesehen vollkommen in Ordnung, einen Baugrund zu erwerben, ohne spezielle Pläne zur Bebauung zu hegen, jedoch nach der Beurkundung seine Meinung zu ändern, und gleich mit dem Bauen zu beginnen.

Da den Finanzämtern bekannt ist, dass all dies vorsätzlich geschehen kann, dieser Vorsatz aber nicht leicht zu beweisen ist, suchen Sie nach Zusammenhängen. Ist zum Beispiel der Makler der gleiche, der auf der einen Seite das Grundstück vermittelt, und auf der anderen Seite das Bauunternehmen angeheuert hat, dann hegt das Finanzamt einen Verdacht – und dieser Verdacht genügt. Auch wenn der Makler in der gleichen Adresse logiert wie der Bauunternehmer – oft ist die Ehefrau des Bauunternehmers als Makler tätig – dann hält das Amt die Hand auf.

Schließlich, wenn diese Winkelzüge nicht erfolgreich sind bzw. nicht angesetzt werden können, lässt sich immer noch der Wert des Gebäudes herunterrechnen. Teure Gegenstände, die zum Gebäude gehören, wie zum Beispiel die Küche, aber auch jedes andere Mobiliar, Sauna, Fitnessgeräte, Werkstattgegenstände und so weiter, können in separaten Kaufverträgen übernommen werden, so dass deren Wert nicht in der Beurkundung beim Notar auftaucht.

Wie man im Süden sagt: auch diese Beträge läppern sich zusammen.

Methode Nr. 3 – Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

Auf den ersten Blick erscheint es absurd, warum zuerst eine Steuer eingezogen wird, und später der Betrag gewinnmindernd angerechnet werden kann. Hierbei wird unterschieden zwischen dem Kauf einer Immobilie, um sie zu besitzen, und dem Kauf einer Immobilie als Teil einer geschäftlichen Tätigkeit.

Kaufen Sie ein Haus, um darin selber zu wohnen, gibt es keine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer von der Steuer abzusetzen. Es genügt aber schon, das Gebäude später vermieten zu wollen, um es zum Gewerbeobjekt werden zu lassen. Auch jede andere Form der betrieblichen Nutzung ist hier geeignet.

Die Grunderwerbsteuer wird buchhalterisch gesehen zum Teil der Anschaffungskosten, und damit Teil der Betriebsausgaben. Diese werden, wie bei allen Ausgaben ab einer bestimmten Höhe, in Form der Afa, der Abschreibung für Abnutzung, gewinnmindernd geltend gemacht, und zwar über die Nutzungsdauer verteilt.

So bizarr das klingt: wenn zwei Bauherren auf zwei benachbarten identischen Grundstücken identische Häuser bauen, um selber darin zu wohnen, dann wird die Grunderwerbsteuer fällig, doch wenn jeder das Gebäude jeweils an den anderen vermietet, dann nicht.

Haben Sie ein Gebäude teilweise geschäftlich genutzt oder vermietet, und nutzen einen Teil davon, um selber zu wohnen, wird die Grunderwerbsteuer für den betrieblichen Teil des Gebäudes anteilig berechnet, und kann in dieser Höhe abgesetzt werden.

 

Die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen ist gar nicht schwer. Es gibt zwei legale Möglichkeiten wie man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen kann.

Möglichkeit 1: Sie vermieten die betreffende Immobilie ganz oder teilweise.

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Renditeobjekt, welches Sie vollständig vermieten, so können Sie die Grunderwerbsteuer in der Anlage V ihrer Steuererklärung geltend machen. Die Anlage V bezieht sich dabei aus Einkünfte, die aus Vermietung und Verpachtung entstanden. Solche Einkünfte gehören allerdings zu den Kaufnebenkosten. Das bedeutet, dass Sie die gezahlte Grunderwerbsteuer nicht komplett als Werbungskosten absetzen dürfen.

Stattdessen muss man die Grunderwerbsteuer zusammen mit dem Kaufpreis der Immobilie über die Nutzungsdauer abschreiben.

Sollten es der Fall sein, dass Sie die Immobilie teilweise vermieten und teilweise selbst dort wohnen, dann haben Sie die Möglichkeit den Kaufpreis + Grunderwerbsteuer flächenanteilig aufzuteilen. Sie können dann den Teil abschreiben, der auf den vermieteten Teil der Grundfläche der Immobilie entfällt.

Möglichkeit 2: Die betriebliche Nutzung der Immobilie

Sollte es der Fall sein, dass eine Immobilie für einen betrieblichen Nutzen erworben wurde, so können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Die Grunderwerbsteuer zählt bei Betrieben, Kanzleien, etc. zu den Betriebsausgaben.

Haben Sie also als Anwalt eine Immobile für eine Kanzlei erworben, dann sollten Sie nicht vergessen, den Grundsteuerbescheid bei der Einkommenssteuererklärung mit anzugeben.
Allerdings gilt auch in diesem Fall: Die Grunderwerbsteuer kann man nicht als kompletten Betrag auf einmal absetzen. Auch hier muss sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

 

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Über Marco Mahling

Marco Mahling ist als unabhängiger Finanz- und Versicherungsmakler tätig im Raum München und Ingolstadt, online berät er seine Kunden aber aus ganz Deutschland. Er ist gelernter Bankkaufmann, zertifizierter Fondsspezialist (TÜV-Süd), Experte für private Vorsorge (DMA), qualifizierter Berater zur Riester-Rente sowie Fachmann für Vorsorgemanagement und berät seine Kunden in den Bereichen Ruhestandsplanung, private Krankenversicherung und Immobilien.

Auf Bewertungsplattformen im Internet lässt er sich von seinen Kunden bewerten und hat auf dem Portal von WhoFinance mehr als 500 Referenzen. Über seinen Blog hält er seine Interessenten auf dem Laufenden und informiert seine Kunden regelmäßig per Newsletter.

11 Kommentare zu “Wann Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können

  1. Marco sagt:

    Guten Tag, meine Frage. Ich habe ein Grundstück von der Gemeinde gekauft. Jetzt will ich drauf bauen lassen. Das ganze soll als eigennutzung benutzt werden. Kann man da Steuer Absetzen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Rosa

  2. Angelika Hetzel sagt:

    Hallo Herr Mahling,
    ich wohne zur Miete in einer Eigentumswohnung und soll jetzt die Grundsteuer für diese Wohnung und für meinen Vermieter zahlen. Leider ist dies auch im Miet-vertrag so enthalten. Ich wohne in SH – in Lübeck.
    Meine Frage lautet: Kann ich die Grundsteuer bei der Steuererklärung absetzen?
    MfG
    A.Hetzel

  3. Borisov sagt:

    Sehr geehrter Herr Mahling,

    wir haben eine Wohnung als Anlage im September 2017 erworben. Da wir zunächst eine Küche einbauen ließen, war die Vermietung erst ab Februar 2018 möglich. D.h. im Jahr 2017 hatten wir keine Mieteinnahmen, allerdings sind aber diverse steuerlich absetzbare Kosten angefallen (Notar, Küche, etc.)
    Frage: Können die o.g. Kosten bereits im Jahr 2017 steuerlich geltend gemacht werden trotz fehlender Mieteinnahmen?

    Herzlichen Dank.

    Mit freundlichen Grüßen
    Borisov

  4. Marco Kalmbach sagt:

    Hallo, ich habe letztes Jahr ein Grundstück gekauft. Momentan weiss ich noch nicht, ob ich es in einigen Jahren als Wertanlage oder Eigenheim nutzen werde. Wie gehe ich am besten damit um in meiner Steuererklärung, ohne die Rückerstattung zu gefährden. Herzlichen Dank im voraus und viele Grüße

  5. beate prenn sagt:

    Sehr geehrte Herr Mahling,
    würde gerne eine Eigentumswohnung kaufen (November 2017 )und an meinem Sohn vermieten,
    kann ich die Grunderwerbssteuer absetzen wie mach ich das ?,
    kann ich die Nebenkosten abschreiben (was zählt alles dazu) ?,
    kann ich die Zinsen ,den Notar abschreiben
    kann ich Grundsteuer B ,Kontoführungsgebühren absetzen?
    kann ich eine Küche die nach dem kauf der Eigentumswohnung angeschafft wird steuerlich absetzen und wie ?
    kann ich den Steuerberater absetzen?
    kann ich Materialien für Renovierung und meine eigene Arbeit steuerlich geltend machen ?
    Wie viel kosten kann ich pro Jahr absetzen ,und was für kosten ?
    kann ich Verwalter,Hausmeister, Winterdienst, Fußbodenheizung, Strom, GEZ- gebühren,
    Treppen Reinigung, Gärtner, Schonsteinfeger, absetzen ?
    Mein Jahreseinkommen liegt bei 45000,88 Euro Lohnsteuer 6728 was zahle ich wenn ich die Eigentumswohnung vermiete ?.
    müssen Kaufbelege aufbewahrt und eingereicht werden oder wird das pauschal vom
    Finanzamt berechnet.
    kann ich meinem Sohn die Wohnung überhaupt vermieten ?,
    kann oder muss ich im Grundbuch eintragen wenn mir was passiert das die Wohnung meinem Sohn gehört oder wie mache ich das ?
    Besitze und bewohne mit meinem Mann eine eigene Eigentumswohnung , muss ich in irgendwelcher form mit der Wohnung für meinem Sohn Bürgen (nur ich möchte kaufen und vermieten) sie ist in 3 Jahren abbezahlt.
    Für ihre Auskunft und Mühe bedanke ich mich in voraus
    Mit freundlichen Grüßen
    Beate Prenn

    1. Marco Mahling sagt:

      Sehr geehrte Frau Prenn, vielen Dank für Ihre Anfrage.
      Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass Sie sich bei Ihren Fragen an Ihren Steuerberater wenden müssen,
      welcher Ihnen weiterhelfen kann.
      Mit besten Grüssen
      Marco Mahling

  6. Jonas Winds sagt:

    Hallo Herr Mahling,

    ich habe im Prinzip die gleiche Frage wie Herr Schwartz. Ich habe im Februar 2016 eine Eigentumswohnung gekauft. Ich war vorher Mieter und habe sie noch bis Mitte Oktober 2016 selbst genutzt und anschließend vermietet. Wie verhält es sich hierbei mit der Grunderwerbsteuer? Kann ich diese absetzen?

    Zudem habe ich in den Monate vor der Vermietung noch einige Instandsetzungsmaßnahmen / Schönheitsreparaturen vorgenommen (neuen Boden verlegt (selbst verlegt), Decke neu verputzt (mit Rechnung)). Kann ich diese Kosten als Werbungskosten absetzen? Die Kosten sind natürlich entstanden, als ich noch in der Wohnung wohnte.

    Ich bedanke mich schon einmal vorab für Ihre Antwort!

    Jonas Winds

  7. Viktorija sagt:

    Sehr geehrter Herr Mahling,

    ich habe eine ähnliche Frage wie Herr Schwartz und zwar dürfte man die Grunderwerbssteuer von den Mieteinnahmen immer noch absetzen, falls die gekaufte Wohnung im Zeitraum von ein Paar Monaten bis zu 2 Jahre zum Eigennutz diente?

    Ich wäre Ihnen sehr dankbar für die Antwort!
    Beste Grüße,

    Viktorija S.

  8. Dieter Stüttgen sagt:

    Hallo Herr Mahling,

    wie sieht es denn mit der Absatzfähigkeit der Grunderwerbssteuer aus,
    wenn die Immobilie sowohl privaten Wohnzwecken dient, als
    auch ein Gewerbeschein vorliegt?

    Vielen Dank vorab für eine eventuelle Antwort von Ihnen.

    Viele Grüße

    Dieter Stüttgen

  9. Stephan Schwartz sagt:

    Sehr geehrter Herr Mahling,

    bei der Option, die Grunderwerbsteuer absetzen zu können, unterscheidet man, ob zum Zwecke von Mieteinnahmen Eigentum erworben wurde, oder zur Eigennutzung.

    Zum Zwecke der Mieteinnahme ist die steuerliche Absetzbarkeit der Grunderwerbssteuer gegeben. Wie verhält es sich in meinem Fall: Meiner Vermieterin will aktuell Ihre Wohnung dringend verkaufen, ich hatte geplant, 2015 zu bauen, vielleicht 2016 in das neue Haus einzuziehen.

    Ich möchte nun nicht zwei Mal innerhalb kurzer Frist umziehen, es macht außerdem auch aus Sicht der finanzierenden Hausbank Sinn, zunächst meine eigene Wohnung zu kaufen, und diese spätestens 2016 zu vermieten – das ergibt deshalb Sinn, da das Delta zwischen der zu erzielenden Miete und meiner monatlicher Finanzierung der Wohnung auf Grund der aktuell sehr nierigen Zinsen mindestens 150 Euro beträgt.

    FRAGE: Die Wohnung möchte ich zum Zwecke der Mieteinkünfte kaufen, nutze diese jedoch noch ca. 18 Monate bis zum Bezug des Hauses selbst. Ist die Grunderwerbssteuer für die Wohnung damit nicht mehr absetzbar, da ich die Wohnung zunächst selbst nutze?

    Ich würde mich über Ihre Auskunft sehr freuen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Stephan Schwartz

    1. Marco Mahling sagt:

      Sehr geehrter Herr Schwartz,

      vielen Dank für Ihre Anfrage hier über meinen Blog. Ich werde Ihnen per Email dazu antworten.

      Beste Grüsse

      Marco Mahling

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